Uzmanlar, kira ve yurt sözleşmelerinde dikkat edilmesi gerekenleri açıkladı

Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernek temsilcileri kira ve yurt sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gerekenler konusunda uyarılarda bulundu.

Ölçme, Seçme ve Yerleştirme Merkezi (ÖSYM) tarafından Yükseköğretim Kurumları Sınavı (2024-YKS) yerleştirme sonuçları açıklandı. Buna göre, Türkiye'deki üniversitelerin lisans ve ön lisans programlarına 987 bini aşkın aday yerleşti.

Üniversiteye yerleşen öğrencilerin bir kısmı ev ve yurt arayışına başladı. Bunun yanı sıra temmuz-ağustos ayları, yıl içerisinde en çok kiralık konut anlaşması yapılan dönemler arasında gösteriliyor.

Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernek temsilcileri, AA muhabirine yaptığı açıklamada, öğrenciler ve ailelerin kira ve yurt sözleşmesi imzalarken dikkat etmeleri gereken noktalar konusunda uyarılarda bulundu.

"Faturaları kendi üzerinize yapın"

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son yıllarda anlaşmazlıkların artması nedeniyle sulh hukuk ve icra mahkemelerinin kiracı ve ev sahibi arasındaki davalarla dolduğunu belirterek, bu davalar için zorunlu arabuluculuk düzenlemesinin getirildiğini anımsattı.

Gelinen noktada ev sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri zaman çıkarabilmek için boş veya tarihli tahliye taahhüdü istediğini dile getiren Kiraz, "Hatta bazı mal sahiplerinin ileride istediği zaman kapattırabilmek ve kiracıyı caydırabilmek için su, elektrik ve doğal gaz faturasını kendi üzerine yaptığını görebiliyoruz." dedi.

Kiraz, DASK poliçesi veya herhangi bir sözleşme olmadığı için kiracının abonelikleri üzerine alamadığını ve olumsuz bir durumda hak talep edemediğini anlattı.

Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken 7 husus

Ali Güvenç Kiraz, ev sahibi ile kira sözleşmesi yaparken kiracıların dikkat etmesi gereken 7 hususu şu şekilde sıraladı:

"Birincisi, kiracı mutlaka ve mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapmalı. Sözlü kira sözleşmesine itibar edilmemeli. İkincisi, kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini mutlaka almalı. Üçüncüsü, taşınmaza ilişkin elektrik, su ve doğal gaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Dördüncüsü, kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Eğer böyle bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı. Beşincisi, kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan giderlerin kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Emlak vergisi, ecrimisil ödemesi ve taşınmazın aynından kaynaklanan vergileri mal sahibi ödemelidir. Kiracı sadece kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır."

Kiraz, dikkat edilmesi gereken 6'ncı konuya ilişkin, "Kiracıdan en fazla 3 aylık depozito talep edilebilir. Bu bedel taşınmazda hasar olmaması ve aidatların ödenmesi halinde iade edilecektir. Depozito, sözleşmeye aksi bir durum yazılmaması halinde son güncel kira bedeli üzerinden ödenir." şeklinde konuştu.

Paylaşımlı konutlara değinen Kiraz, "Dikkat edilmesi gereken 7'nci konu, 'öğrenci evi gibi paylaşımlı kullanılacak konutlarda tüm kiracıların sözleşmeye imza atması' gerekiyor. Tüm taraflar imza atmazlarsa mal sahibi alt kiralama iddiasıyla tahliye talep edebilir. Paylaşımlı sözleşmeye imza koyan taraf diğer kiracıların taşınmazdan tahliyesini sağlatabilir." ifadelerini kullandı.

Ev sahibinin ya da kiracının ödeyeceği kalemler

Kiraz, kira sözleşmesine "taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi" hususunun eklenmesi gerektiğini vurguladı.

Burada zaman zaman kiracı ile mülk sahibi arasında sorun yaşanabildiğine dikkati çeken Kiraz, "Mesela asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım ücreti kiracının, kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır. Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve çevre bakımı ücretlerini kiracı öder. Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir. Örnekleri çoğaltabiliriz." diye konuştu.

Sözleşmelerde bu hususların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini bildiren Kiraz, "Ayrıca 1+10+1 yani 12 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını zamanında ödemesi ve yasal artışı doğru şekilde yapması önemli." açıklamasında bulundu.

Kiraz, mal sahibinin konuta ihtiyacı olduğunu belgelemesi, mülkün satılması, kiracının borcunu ödemeyip iki defa ihtara maruz kalması ve temerrüde düşmesi, taşınmazı kullanılamayacak şekle sokması ve sözleşmeye esaslı şekilde aykırılıklar yapması halinde tahliyenin mal sahibinin hakkı olduğunu vurguladı.

"Yurt ile öğrenci arasındaki anlaşma tüketici sözleşmesidir"

Ali Güvenç Kiraz, yurtta kalacak öğrencilerin dikkat etmesi gereken konulara işaret ederek, öğrenciler ile yurt işletmeleri arasındaki anlaşmanın kira sözleşmesi değil, tüketici sözleşmesi olduğunu söyledi.

Yargıtayın yurt sözleşmelerindeki öğrenciyi tüketici olarak kabul ettiğini belirten Kiraz, "Yurt, yönetmelikte belirlenen disiplin durumları oluştuğunda ve haklı sebeplerin varlığı halinde öğrencinin sözleşmesini feshedebilir. Öğrenci de yine haklı sebepler varsa veya aldığı hizmet ayıplı ise (yurt sözleşmesinde yazılı olan oda niteliklerinin gerçekleşmemesi, yemeklerin sağlıklı, hijyenik ve temiz olmaması gibi) sözleşmeyi feshedebilir." ifadelerini kullandı.

"Aile dışında evde kalacak varsa sözleşmede belirtilmeli"

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de konutun satılması halinde yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu vurgulayarak, "Bu riski kaldırmak için, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinde yarar vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır." dedi.

Konut sahibinin kendisinin veya çocuklarının ihtiyacı için talepte bulunmayacağının madde olarak yazılabileceğini kaydeden Yüksel, "Sözleşmede, kira artışına ilişkin yıllık oran belirtmek yerine 'devletin kira oranında artış yapılacaktır' ifadesi artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir." diye konuştu.

Yüksel, kira sözleşmesinde, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini ifade ederek, "Evde sözleşmeye imza atan kimse ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunlar belirtilmeli. Aksi takdirde tahliye davası açılabilir." uyarısında bulundu.

En fazla 3 aylık kira bedeli kadar alınabilecek depozitonun vadeli bir hesapta tutulmasının zorunlu olduğuna işaret eden Yüksel, kiracının erken tahliye halinde evi tutanakla teslim etmesinde fayda olduğunu söyledi.

Yüksel, "Tahliye taahhütnamesi vermeden kiraya vermeyen mülk sahipleri için bu taahhüt, kontratla aynı anda veya önce verilirse geçersiz olacaktır. Böyle bir durumda kontrattan sonra hemen ihtar çekilerek geçersizlik ileri sürülmesi faydalı olacaktır." ifadelerine yer verdi.

Özel yurt sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gerekenler

Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük de öğrencilerin üniversitelerine en yakın yurtları tercih etmesi gerektiğini belirterek, "Özel yurtlara gidip görmeden, fiziksel ve yeme-içme imkanlarını, kalınacak odaları, etüt salonlarını görmeden anlaşma yapmasınlar." diye konuştu.

Yurt sözleşmesinin iyi incelenmesi gerektiğini vurgulayan Küçük, şu uyarılarda bulundu:

"Özellikle yurt değiştirirken, yani özel yurttan devlet yurduna geçme hakkı kazanıldığında veya kiralık eve geçme halinde cezai şartların ne olduğu ve ne tür yaptırımlar uygulanacağı mutlaka öğrenilmeli, bu durum sözleşmede hüküm altına alınmalı. Çünkü öğrenci sözleşmesi devam ederken kamu yurtlarına veya kiralık eve geçerek sözleşmesini feshederse işletme öğrenciden geri kalan hizmet bedelini tahsil edebilir. Bu maddelere dikkat edilmelidir. Eğer sözleşmede kendilerine zorla imzalatılmak istenen maddeler varsa 'yasal haklarım saklı kalmak şartıyla imzalıyorum' yazarak ve sözleşmeye şerh düşerek imza atsınlar."

Küçük, yurdun aylık ve yıllık ücretleri ile yapılacak artışların açıkça belirtilmesi gerektiğini ifade ederek, ödeme sonrası mutlaka fatura alınması gerektiğinin altını çizdi.

Herhangi bir sorunla karşılaşılması halinde Ticaret Bakanlığının il müdürlükleri ve tüketici derneklerinden bilgi alınabileceğini anlatan Küçük, yasal hak arayışında tüketici hakem heyetlerine başvurulabileceğini sözlerine ekledi.

"Görmediğiniz ev için kapora göndermeyin"

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan ise öğrencilerin heyecanından istifade etmek isteyen kötü niyetli kimselerin olabileceğini belirterek, "Evleri mutlaka taşınmaz ticareti yetki belgesi olan emlakçılar vasıtasıyla kiralasınlar. Görmedikleri daire için kapora göndermesinler." dedi.

Kiralık konut arzının kısıtlı ancak bugünlerde talebin canlı olduğunu dile getiren Özcan, "Bu nedenle kiracı adaylarının hızlı olması gerekiyor. Tüm alternatiflere bakılmalı, iskanı alınmış ve toplu taşıma akslarına yakın konutlar tercih edilmeli, tadilat yapılacaksa kiradan düşülüp düşülmeyeceği ve aidat rakamları öğrenilmeli." ifadelerini kullandı.