Konut Sektörünün Değişen Dinamikleri Masaya Yatırıldı

Gayrimenkul sektörünün eğitim, veri oluşturma ve paylaşımı misyonunu da üstlenen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), bu doğrultuda önemli bir adım daha atarak, GYODER Sektör Toplantıları'nın ilkini "Konut Sektörünün Değişen Dinamiklerine Bakış" başlığı altında 22 Eylül tarihinde gerçekleştirdi.

Oturum Başkanlığı'nı GYODER Başkanı Işık Gökkaya'nın yaptığı toplantıda; ISS Satış ve Pazarlama Genel Müdürü Yardımcısı Erhan Demirtaş, Eroğlu Yapı Satış ve Pazarlama Direktörü Aybars Kızılsencer, Aremas Gayrimenkul Pazarlama Genel Müdürü Vedat Arslan ve Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran da konuşmacı olarak yer aldı.

TOKİ inşaat sektöründe ölçek büyüttü

Açılış konuşmasında; günümüzde artık çok farklı bir proje geliştirme ve yatırımcı kimliği ortaya çıkmaya başlamasıyla gayrimenkul sektörünün de hızla büyümeye başladığını belirten Işık Gökkaya, sektörün 2000 yılından bu yana en büyük oyuncusunun TOKİ olduğunu hatırlatarak; " TOKİ'nin sektöre yaptığı katkılardan biri de proje büyüklüklerini çok ciddi bir şekilde arttırması oldu.

Eskiden 200 - 300 konutluk bir proje büyük olarak algılanırdı. Ancak günümüzde proje büyüklükleri binlerce konutluk rakamlarla telaffuz ediliyor. Bu değişiklikler, proje yatırımcısı noktasında birçok değişikliklere yol açarken, bireysel tüketici, müşteri tarafında da bilinçli, bilgili ve seçici bir profili karşımıza çıkmaya başlıyor.

Projenin tasarımından, yapımına, satış sonrası hizmetlere kadar her nokta artık çok önem taşıyor" dedi. Küresel dalgalanmalara karşın Türkiye ekonomisinin hızlı büyümesine dikkat çeken Gökkaya, ülke ekonomisinin en büyük lokomotiflerinden birinin de inşaat sektörü olduğunu yineledi. Bu kapsamda yeni kurulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın da çok önemli olduğunu belirten GYODER Başkanı Işık Gökkaya, bu Bakanlıkla birlikte gayrimenkul sektörünün daha da büyüyeceğini belirterek, "GYODER olarak bu noktada, her aşamada gerek Bakanlığın gerekse sektörün yanında olacağız" vurgusunu yaptı.

İnşaat sektöründeki büyüme ile birlikte kurumsallaşmanın da çok önem kazandığına değinen Gökkaya, sektörün gelecekteki gelişmeleri de öngörüp, bu gelişmelere hazırlanarak büyüyeceğini yineledi. Gökkaya, "Geçmişte 'örnek daire' kavramı yoktu. Gelecekte de farklı şeyler gelişecektir. Sektör olarak bunlara hazırlıklı olmalıyız" dedi.

Müşteri artık hava fotoğrafları ile denetim yapıyor

Toplantıda ilk sözü alan Eroğlu Yapı Satış ve Pazarlama Direktörü Aybars Kızılsencer, "Oyunun değişen kuralları" başlıklı bir sunum gerçekleştirdi. Günümüzde çok daha bilinçli, bilgili ve seçici bir müşteri profili ile karşılaştıklarını belirten Kızılsencer, "Müşteri, onlara sunduğumuz hava görüntülerini dahi artık bir denetim mekanizması olarak kullanıyor.

Artık müşteriler, sözleşme şartlarında kayıtlı en ufak şartları dahi istiyor. Satış sonrası hizmetlerartık çok önem kazandı ve müşteri bunları peşinen sorguluyor" dedi. Rekabetin de arttığına dikkat çeken Kızılsencer, "Artık kaliteli projeler, müşteriyi anlayan projeler ayakta kalıyor" açıklamasında bulundu.ISS Satış ve Pazarlama Genel Müdür Yardımcısı Erhan Demirtaş, konut sektörünün geldiği nokta, müşteri beklentileri ve konut projelerinin işletilmesi gibi konulara değindi. "İnşaat sektöründe artık klasik yapılar yok. Konutlar artık çok fonksiyonlu, çok işlevli.

Bu, projelerin işletmeleri için de çok önemli ve bu noktada çok önemli bir değişim geçiriyoruz" diyen Demirtaş, "Müşteriler teslimat sonrası işletme süreci ile o kadar çok ilgili ki, henüz yapım aşamasında organize olarak, süreçleri etkiliyor. Bazen satış sonrasında başlayan benzer süreçle birlikte; projenin konseptinin, proje yatırımcısının planladığı noktadan çok daha farklı yerlere gittiğini de görebiliyoruz" dedi.

Günümüzde müşteri beklentilerine de değinen Demirtaş, "Müşteri: Aldığı hizmetin yaşamına katkıda bulunduğunu görmek istiyor. Yalnız olmadığını, önemsendiğini görmek istiyor. Sosyal donatıları istiyor. Verdiği aidatın, aldığı hizmetle orantılı olmasını istiyor" şeklinde konuştu. Demirtaş, konut yönetiminin artık bir uzmanlık alanı olduğunu belirtti.

Günümüzde işletme faktörünün, henüz projenin tasarım aşamasında göz önüne alınması gerektiğine değinen Demirtaş, müşteri organizasyonlarını engellemek için ise teslimatlardan önce bir işletme firması ile anlaşma imzalanmasını önerdi.

Web siteleri, birer satış ofisine dönüşebilir

"Konut Pazarının Değişen Trendleri" başlıklı bir sunum gerçekleştiren Aremas Gayrimenkul Pazarlama Genel Müdürü Vedat Arslan da, sektörün medya yatırımlarına değindi. "5 yıl önce öncelikle gazetelere ilan verirdik. Ancak günümüzde sektörün medya harcamalarında 'gazetelerin tahtı sallandı', TV, radyo, outdoor ve internet karşısında geriledi" diyen Arslan, özellikle web sitelerinin önemine de değinerek; "Web sitemize giren her insan, 'projemizle ilgileniyor' demektir.

Ama halen onların izlerini takip edemiyoruz. İletişim bilgilerini bırakacakları cazip bir uygulama kullanmıyoruz" dedi. Proje web sitelerinin, online bir satış temsilcisi ile birlikte, aynı zamanda birer satış ofisine de dönüşeceğini belirten Arslan, "Ben bu yöntemle, bir projede henüz hiç reklama çıkmamışken 1 ayda 15 daire sattım" dedi.

Google'ın ilk sayfası itibarınızı belirliyor

Türkiye'de 18 milyon haneden 7 milyonunun, hızlı internete bağlı olduğunu belirten Demirtaş, "İnternet kullanıcı sayımız da 43 milyon. 30 milyon da facebook kullanıcısı mevcut ve bunların %60'ı (hedef kitle kriterlerimizden biri olan) 25 yaş ve üzeri. Twitter da ise 2 milyon kullanıcı mevcut. Ancak internet hem fırsat, hem de bir tehdit. İnternetin sunduğu sınırsız özellikten belki de en önemlisi; 'siz onlara bir şey verdiğinizde, onlar da size bir şey verir – bir bilgi, bir istek - data geri dönüşü olur. Ama aynı zamanda bir tehdit, zira Mısır'daki son toplumsal ayaklanma, facebook'tan organize olunarak gerçekleştirilmişti.

Konut aldığı projeden sıkıntısı olan bir kişinin facebook'ta bir grup kurması çok kolay. 5 dakikada grup kurar ve birkaç gün içinde binlerce üye toplayabilir. Üstelik bu çok uzak bir gelecek değil. Zira şimdiden benzer örneklere rastlayabiliyoruz" şeklinde konuştu. Google'ın da özellikle itibar boyutuna dikkat çeken Demirtaş, "markanızın Google'da tarandığında ilk sayfada hatta ilk 4-5 sırada çıkan her şey, sizin itibarınızı belirler" açıklamasında bulundu.

Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran ise "Mortgage Sektörünün Kısa Analizi" başlıklı bir sunum yaptı. Türkiye'de 2011 – 2015 yılları arası her yıl 650 – 700 bin konut ihtiyacı doğacağının öngörüldüğüne değinen Onaran, bu talebi doğuran nedenleri ise şöyle sıraladı; "Nüfus artışı ile birlikte 1960'larda ortalama 5.6 olan hane büyüklüğü, günümüzde 3.70 civarına kadar geriledi. Geçmişte Türkiye nüfusunun büyük bölümü taşrada yaşarken, günümüzde ise bu oran %70 ile şehir lehine değişti".

Türkiye'de konut kredileri 'sorunsuz'

Konut kredilerinin 2005 – 2011 yılları arasında ortalama her yıl %33 oranında büyüdüğüne değinen Onaran, bu yıl da ilk birkaç aydaki yüksek orana karşın, sonraki aylarda dengelenerek %25'ler seviyesinde gerçekleşeceğini belirtti. 2005 yılında 13 milyar TL civarında gerçekleşen konut kredi hacminin 2011 yılında 71 milyar TL, katılım bankaları ile birlikte ise yaklaşık 75 milyar TL ile gerçekleşeceğini belirten Onaran, "Kredi başına, 2005 yılında 47.967 TL iken, 2011 yılında 73.712 TL'ye yükselmiştir. Konut kredisinde vade süreleri de uzayarak, 2005'teki ortalama 77 aylardan, günümüzde 90-92 aylara kadar çıkmıştır" açıklamalarında bulundu.

Konut kredilerinin öncelikle gelir seviyesine göre ilk %20'lik bir bölüme verildiği, ikinci %20'lik dilimin de sadece küçük bir bölümünün bu kredilerden yararlanabildiğini belirten Onaran, "Şimdilik, minimum 2.500 – 3.000 TL aylık geliri olanlar, konut kredisi kullanıyor" dedi. Bu güne kadar en fazla %2.14'lük oranla karşılaştığımız konut kredilerinde sorunluluk oranı, bugün %1.02. Diğer ülke ortalamalarına bakıldığında bu oranın yok denecek kadar az olduğu görülür" dedi.