Kazandıran Gayrimenkul Yatırımı için İpuçları!

27 yıllık çalışma hayatı boyunca farklı sektörlerde uluslararası birçok şirkette Satış & Pazarlama Müdürü ve Genel Müdür koltuğuna oturan Ayşe Fügen Arda; dünyanın en büyük ilaç firmalarından biri olan Bayer Türk Kimya Sanayi Ltd. Şti ' de İhracat Müdürü ve Satış & Pazarlama Müdürü olarak, Deva Holding'de ise iştiraklerinden birinin Genel Müdürü olarak görev yapmıştır. Yurt Dışı Satış Müdürlüğü süresince 9 Ortadoğu ülkesi sayesinde bu bölgelerin pazar dinamiklerini yakından takip ederken farklı kültürlere adapte olarak yıllarca bu ülkelere satış yaptı.

Emlak sektöründe dünya lideri bir markanın çatısı altında hizmet sunarken Los Angeles, Miami ve Barcelona'da Lüks Konut Satış Uzmanlığı eğitimleri aldı. Özel bir ruha sahip olan, farklı, sıra dışı ve lüks mülklerin doğru pazarlanması gerektiği vizyonunuyla kendi liderliğinde kurduğu ödüllü ekibi ile birlikte 4 yıldır üst üste Türkiye ciro birinciliği pozisyonunu koruyan Ayşe Fügen Arda, "Lüks Konut Uzmanı" olarak sektöre yön vermeye devam ediyor.

Ayşe Fügen Arda' nın bu haftaki yazısı;

Konut gereksinimi dolayısıyla konut sahibi olma isteği barınma ihtiyacından doğuyor. Bugünün konut gereksinimi ise gayrimenkulün, sosyo-ekonomik sektörlerin başında yer alması ile kavram değiştirmiş durumda. Konut uzun yıllar barınma işlevinin yanında yıllarca yatırım aracı olarak görüldü.

Mevcut ekonomik şartlarda ise birçok farklı yapısal etkenle birlikte konuttaki yüksek getirili kâr marjı yıllar sonra farklı bir yöne doğru ivme kazanmış durumda.

Ülkemizde de son yıllarda önemli fiyat değişiklikleri yaşanıyor. Ancak, Türkiye'deki bu fiyat değişikliklerinin konut fiyat endeksi, analiz dönemi, incelenen yerel piyasa, siyasi şartlar ve seçilen fiyat düzeltme ölçütüne göre değiştiğini de bilmek gerekiyor. Artan konut fiyatları dönemlere göre incelendiğinde, düşüşler de söz konusu. Bu bakımdan öncelikle şunu unutmamak gerekiyor: İster konut olsun ister döviz veya başka bir ekonomik enstrüman, yatırım alınırken yapılır. Yani çok yüksek fiyattan bir mal alarak yatırım yapılmaz. Tam tersine oldukça uygun fiyattan alınmalı ki, fiyat normal seviyelere gelse bile siz kâr edebilesiniz. İşte bu nedenle de "yatırımlık konut" kavramı oluşuyor. Her halükârda bir konutun yatırım amaçlı olarak kullanılabilmesi için bazı kriterlere sahip olması gerekiyor. İsterseniz yatırımlık konutlar için bazı önemli noktalara bir bakalım…

Tapuyu incelemeden asla

Yatırımlık veya değil, bir gayrimenkul satın alırken tapu sizin en büyük güvenceniz ve dolayısıyla ilk başta incelemeniz gereken resmi kağıttır. Evin yasal durumunun ne olduğunu sorgulamak hakkınız olduğu gibi, yatırımlık bir konut için yol haritanızı da belirleyecektir. Detaylı araştırma için profesyonel bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmak güvenilir olabilir ve size zaman kazandırabilir.

Ya arsanın durumu

Evle ilgili bir sorun olmayabilir ama arsanın ne durumda olduğunu da bilmek zorundasınız. Hiç kimse su havzasında olan veya toprak kayması/deprem riski çok yüksek bulunan bir yere yatırım yapmak istemez. Böyle bir söylentinin dolanıyor olması dahi evin değerini düşürücü etkiye sahiptir.

Büyük ev büyük yatırım mıdır?

Ev ne kadar büyükse yatırım o kadar iyi anlayışı doğru değildir. Özellikle 3+1 ve 4+1 evler alış sırasında yüksek fiyatlı olurken, kiralamalarda bu oranda etkili değildir. Yani büyük bir ev almak zorunda değilsiniz. Örneğin 4+1 fiyatına 2 tane uygun 2+1 ev bulursanız ve ikisinin kirası 4+1'den yüksek getiri sağlıyorsa, illa da yatırım için büyük ev alayım demenize gerek yok!

Aidat deyip geçmeyin

Yatırım için konforlu bir siteden ev aldığınızı düşünün. Bu konutu kiraya vermeyip değerlenince satma niyetindesiniz ama o konforlu sitenin yüksek aidatlarını da düşünmek zorundasınız. Üstelik oturmayacağınız, konforundan yararlanmayacağınız bir yer için niye yüksek aidat ödeyesiniz ki? İlk başta önemsiz gibi gelse de yüksek aidatlar zaman içerisinde ciddi kalem oluştururlar.

Lokasyon Lokasyon Lokasyon

Çok merkezi bir konumda olan, fiyatları oturmuş bir bölgede yatırımlık yer bulmak zordur. Daha doğrusu böyle bir yere yatırım yapılmaz. Yatırım yapacağınız yer genellikle gelişmekte olan bir bölge olmalıdır. Metro olması veya yakın zamanda gelecek olması, hastaneye, okullara yakınlığı gibi özellikler yatırımınızın getirisine direkt etki edecektir. Bu tarz yerlerdeki konutların kira değerleri de sürekli artış gösterir.

Yatırımlık Konutta Kira Getirisi

Yüksek fiyatlı bir ev almak onun kirasının da o oranda yüksek olacağını garanti etmez. Kira yatırımı yapacaksanız, kira çarpanını göz önünde bulundurarak yatırım yapmak zorundasınız. Örneğin 300.000 TL'ye bir konut satın aldığınızı varsayalım. Yıllık 15.000 TL kira kazancınız olursa, bu konut kendini 20 yılda amorti ediyor denir. Ülkemizde, büyük şehirlerde amorti süresi ciddi oranda büyümüş neredeyse 30-35'e dayandığını düşünürsek, bu tarz evlerin kira için iyi bir yatırım fırsatı oluşturmadığını anlayabiliriz. Kira yatırımı için amorti süresi 20-22 yıllık evler ve belki de daha düşük süreli konutlar bulmak gerekir.