Gayrimenkulde Yeni Finansman Modelleri Geliştirilmeli"

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, gayrimenkul sektöründe finansman modeli olarak kullanılan "sat-yap" modelinin sürdürülebilir olmadığı için tek alternatif olmaktan çıkarılması gerektiğini belirterek, "Yap-işlet-sat modeli ve yeni finansman modelleri geliştirilmeli." dedi.

Torun, GYODER'in 2013-2017 faaliyetleri ile gayrimenkul sektörünün gelecek vizyonu ve öngörülerinin paylaşıldığı basın toplantısında, 24 Mayıs'ta yapılacak GYODER Genel Kurulu'nda yeni yönetimin seçileceğini, 4 yıldır yürüttüğü başkanlık görevine aday olmayacağını bildirdi.

Torun, göreve geldiklerinde ilk olarak GYODER'in yapısında değişiklik yaptıklarını, adının açılımına "Gayrimenkul"ü eklediklerini, "Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği"ni sektörün tamamını kucaklayan geniş katılımlı bir yapıya kavuşturduklarını ifade etti.

GYODER Yönetim Kurulu'nun yapısını da değiştirdiklerini, üye sayısını 15'ten 21'e çıkardıklarını ve başkan yardımcılarını uzmanlık alanlarına göre icraatçı başkan yardımcıları olarak görevlendirdiklerini anlatan Torun, GYODER Yüksek İstişare Kurulu'nu oluşturduklarını bildirdi.

Torun, derneğin yönetim kurulu, icra kurulu ve yüksek istişare kurulunda kadın sayısını artırdıklarını da bildirdi.

"15 Temmuz'da bombalanan Meclis'in onarımını üstlendik"

Aziz Torun, GYODER yönetimi ve üyeleriyle gayrimenkul sektöründe değişim gerçekleştirdiklerini ifade etti.

15 Temmuz darbe girişiminin akabinde 1 Ağustos'ta Yüksek İstişare Kurulu toplantısı yaptıklarını ve önemli iki karar aldıklarını belirten Torun, şunları kaydetti:

"Sosyal sorumluluk bilinciyle aldığımız kararla, 15 Temmuz darbe girişimi sırasında bombalanan Türkiye Büyük Millet Meclisinin (TBMM) onarımı için GYODER üyelerinden oluşan konsorsiyumla hızlıca bir çalışma başlattık. Talebimizi Meclis Başkanlığı'na ilettik ve uygun görülmesiyle bir protokol imzaladık. GYODER üyesi 32 firmayla oluşturduğumuz 'Milletin Meclisini Millet Yapar' konsorsiyumu tarafından, Meclisimizin hasar gören bölümlerinde başlatılan onarım çalışmaları, bugün büyük bir özenle devam ediyor. Yaklaşık 30 milyon lira civarında harcama yapılmış durumda."

Torun, 15 Temmuz darbe girişiminin ardından ekonomik büyümeye destek olmak amacıyla başlattıkları "Gayrimenkulde Güç Birliği Daha Güçlü Türkiye" kampanyasının 2016 yılının satış grafiğinde çok etkili olduğunu ifade etti.

Kampanya kapsamında 3 bine yakın konut ve yaklaşık 400 ofis satışıyla sektörde 2,6 milyar lira ciro elde edildiğini bildiren Torun, "Sağladığımız bu birliktelik ve kısa sürede aldığımız rekor sonuç, ülke ve sektör tarihimize geçecek niteliktedir. 'Güç Birliği'nin ikinci adımını, '20 yıl vade ve düşük faizli konut kredisi' kampanyasıyla attık. Bu kampanya ile GYODER üyesi 41 firmanın 109 projesinde, ilk bir ayda toplam 2 bin konut ve 279 ofis satıldı, yaklaşık 2 milyar 100 milyon liralık ciro elde edildi." ifadelerini kullandı.

Torun, GYODER'in "Gayrimenkul Türkiye'nin lokomotif sektörüdür ve desteklenmelidir" görüşünü kabul ettirdiğini ve buna yönelik uygulamalara imza attığını aktardı.

"2017'de faiz oranları belirleyici olacak"

GYODER Başkanı Torun, gayrimenkulün, yakın dönemde ülke olarak yaşanan ekonomik, siyasi ve toplumsal olumsuzluklara rağmen yine de büyümesini sürdüren bir sektör olduğunu söyledi.

Türkiye gayrimenkul sektörünün üreten, vergi veren, 2 milyon kişiye istihdam sağlayan, 200'den fazla sektörü etkileyen ve dolayısıyla milyonlarca kişiye dokunan bir sektör olduğunu vurgulayan Torun, "Toplam 1 milyon 341 bin 453 konut satışıyla 2015 rakamlarının aşılması, 2016 yılı için önemli bir gelişmedir. Tüm yaşananlara rağmen bu performansın yakalanması gayrimenkul sektörüne duyulan güvenin bir yansımasıdır." diye konuştu.

Torun, faizlerde anormal bir artış söz konusu olmazsa 2017 yılında da konut satışlarının 2016 rakamlarına ulaşacağını öngördüklerini belirterek, "Bu yıl gayrimenkul satışlarını tetikleyen en önemli faktör faiz oranları olacaktır. Bunu GYODER kampanyalarında da çok net bir şekilde gördük. Yıllık faiz oranlarının yüzde 10'un, günlük faiz oranlarının yüzde 1'in altında olması, sürdürülebilir satış grafiğini destekleyecektir." değerlendirmesinde bulundu.

"Yabancı yatırımcıları çekmek öncelikli gündem olmalı"

Türkiye'deki gayrimenkul yatırımlarının, Avrupa'ya göre çok daha fazla kazandıracağını savunan Torun, 1 milyon dolarlık konut alan yabancı yatırımcıya vatandaşlık hakkı tanınmasının sektör adına önemli bir adım olduğunu ancak bunun gelişmiş ülkelerde Türkiye'nin sunduğu rakamın altında bulunduğunu kaydetti.

Torun, yabancı yatırımcının talebini artırmak için bu rakamın aşağı çekilmesi, hatta oranların bölge bölge değişmesinin sektöre ivme kazandıracağını ifade ederek, "Vatandaşlık hakkının yanı sıra başka teşvikler de devreye girebilir. Oturma izni detaylarının da tanımlanması ve sürelerin uzatılması gibi düzenlemeler sektörün elini daha çok güçlendirecektir." dedi.

Yurt dışına satışlar için de son mevzuat değişikliklerini ve teşvikleri iyi değerlendirmek gerektiğini vurgulayan Torun, şöyle devam etti:

"Bazı ülkeler için enerji kaynakları nasıl bir zenginlikse, gayrimenkul sektörü de ülkemiz için stratejik bir zenginliktir. Bugüne kadar bu zenginliğimizi yeteri kadar değerlendirdiğimiz söylenemez. Yabancı yatırımcıya yılda yaklaşık 4,5 milyar dolarlık satış gerçekleştirmemiz, başarı olarak kabul edilemez. Bizim sadece Katar'la ilişkilerimizi geliştirerek bu rakamları aşma potansiyelimiz var. Yabancı bireysel ve kurumsal yatırımcının talep ve beklentilerini doğru okuyarak, bu beklentilere uygun farklı projeler üretmeliyiz. Yabancı yatırımcıları ülkemize çekmek 2017 yılı itibarıyla öncelikli gündemimiz olmalı. Mevcut satış rakamları daha yukarı taşınmalı. Bize düşen sektörde ürün çeşitliliğini artırmak ve Türkiye'nin istikrarlı ve güvenilir bir ülke olduğunu anlatmaktır."

Torun, yabancı yatırımcılara yapılan satışların hem sektör hem ülke için önemli olduğunu ifade ederek, gayrimenkulün ülkenin önemli bir ihracat kalemi olarak görülmesi gerektiğini söyledi.

"Alternatif finansman modelleri geliştirilmeli"

KDV muafiyeti, tapu harcında indirim, damga vergisi, yabancı yatırımcıya vatandaşlık hakkı, GYO'lara ilişkin yeni tebliğ, Gayrimenkul Sertifikası gibi teşviklerin hem sektör temsilcileri hem tüketici tarafından iyi değerlendirilmesi gerektiğini belirten Torun, sektöre yönelik en fazla mevzuat değişikliğinin kendi dönemlerinde yapıldığını bildirdi.

Aziz Torun, gayrimenkul sektörünün geleceğine yönelik de şunları kaydetti:

"Sektörde değişim sürmeli. Finansman modeli olarak kullanılan 'sat-yap' modeli sürdürülebilir olmadığı için tek alternatif olmaktan çıkarılmalı. 'Yap-işlet-sat' modeli ve yeni finansman modelleri geliştirilmeli. Marka ülke, marka şehir ve marka proje stratejilerimiz olmalı. Ülkemizin ve şehirlerimizin algısını güçlü şekilde oluşturabilirsek, sektörümüzün algısını da buna paralel yükseltebiliriz. İstanbul'u, Ege'yi, Akdeniz'i, Karadeniz'i farklı özellikleriyle ön plana çıkarmalıyız."

Kesinleşmiş imar planlarının kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerektiğini ifade eden Torun, halihazırdaki imar durumuna güvenerek arsa yatırımı yapan yatırımcıların her an değiştirilebilecek bir imar durumu belirsizliğine maruz kalmaması gerektiğini söyledi.

Torun, imar reformuyla kapsamlı planlama yapılması gerektiğini belirterek, "Başta büyükşehirlerimiz olmak üzere, kentsel dönüşüm sürecini kapsamlı bir imar reformuyla planlamalıyız. Şehirlerimizin geleceğini talep ve ihtiyaçlara göre planlayıp geliştirmeli, değiştirmeli ve dönüştürmeliyiz." dedi.

"Satamazlarsa fiyat düşer gibi bir beklenti olmamalı"

GYODER Başkanı Torun, gayrimenkulün, sadece konut ve AVM'yi değil, diğer projeleri de kapsadığını ifade ederek, şöyle devam etti:

"Biz gayrimenkul sektörünü yalnızca konut yapıp satmak olarak görmüyoruz. Sağlıklı ve kalıcı bir büyüme için daha kapsamlı ve planlı çalışmalara ve ürün çeşitlendirmesine gitmemiz gerekiyor. Havaalanları, köprüler, hastaneler, yurtlar, öğrenci ve yaşlı evleri, lojistik merkezleri, ofisler, sağlık turizmine hizmet eden yapılar da aslında birer gayrimenkul yatırımı. Dolayısıyla yalnızca konut üretip satmakla gayrimenkul sektörünü büyütmemiz mümkün değil. Sektör olarak bu kısır döngüden çıkmamız, gayrimenkulün geniş ve bütüncül alanını görmemiz gerekiyor. Gayrimenkulde çeşitlendirmeyi bir an önce hayata geçirmeliyiz."

Torun, satışta sürdürülebilirlik için taleplerin iyi analiz edilmesi, hatta bölgelere göre değerlendirme yapılması gerektiğini belirterek, "Sermaye piyasasında sektör için yeni bir finansal kaynak olarak Gayrimenkul Sertifikası, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Altyapı GYO'larını daha etkin bir şekilde değerlendirmeli, sektörün ihtiyaç duyduğu yabancı fonların Türkiye'ye gelmesinin yolunu açmalıyız." dedi.

Torun, konut kampanyalarına ilişkin soru üzerine de, "Bu kampanyaların fiyat şişirilerek oluşturulacak kampanyalar olmaması gerekiyordu ki bugüne kadar öyle oldu. Bu da firmaların fedakarlıklarıyla gerçekleşti. Kabul etmemiz lazım ki enflasyon artık çift haneli rakamlara ulaştı, finansman maliyetlerinin de bir seviyede kaldığı ve düşmediği bir süreçteyiz. Onun için firmaların maliyetlerini dikkate alarak belli fiyat artışları yapmaları gerekir." şeklinde konuştu.

Aziz Torun, bir soru üzerine, "Gelecekte bizi bir kriz bekliyor değil ya da mortgage krizi gibi bir kriz olamaz. Çünkü bizde asla şişmiş fiyat yok. Bu fiyatların hepsi minimum kar marjıyla oluşuyor. Sektörün ortalama kar marjı yüzde 10-15 arasında. Bu da makul ve sınırlı bir kar marjı. Onun için de fiyat şişmesi yok. 'Satamazlarsa fiyat düşer' gibi bir beklenti de olmamalı. Asla böyle bir şey olmaz. Satamazlarsa fiyat düşmez. Birileri orada bir fırsat görerek alır ve yarın o satar." ifadelerini kullandı.

16 Nisan'daki referandum sürecinin konut satışlarına etkisine ilişkin soruya da Torun, "Bununla ilgili bir düşüş söz konusu değil. 16 Nisan'dan sonra en azından referandum gündemden çıkacağı için daha farklı bir motivasyonla iş hayatına üretimine satışına dönülmüş olacak." yanıtını verdi.

Gayrimenkulde yabancı yatırımcıların sadece Araplardan ibaret olmadığını, kendilerinin Mall of İstanbul'da 36 farklı ülkeden insana daire sattığını, Kanada'dan Balkanlar ve farklı Avrupa ülkelerine kadar daire alan kişiler olduğunu belirten Torun, şunları kaydetti:

"Yine ticari gayrimenkuller, AVM'ler, oteller de birçok Avrupa ve Amerika kökenli fon ya da yatırımcı tarafından alınıyor. Vatandaşlık verilmesi anlamında da yanlış algı var. Sadece Araplara yönelik bir durum değil. Birçok insan ticari olarak Türkiye'de iş yapıyor, burada ofis açıyor, bunların vatandaşlık alma talebi olabiliyor, daha kolay gelip gitmesi için ya da Türkiye'yi seviyor, burada vatandaşlığı bir tercih olarak kabul edebilir."