"Çin Emlak Piyasasını Soğutma Tedbirleri Hala Yürürlükte"

Çin Xian Jiaotong Liverpool Üniversitesi Öğretim Üyesi Yard. Doç. Dr. Ahmet Göncü, Çin emlak piyasasını soğutma tedbirlerinin hala yürürlükte olduğunu ve yeni önlemlerin de sürekli olarak gündemde tutulduğunu bildirdi.

Çin emlak piyasasındaki gelişmeleri AA muhabirine değerlendiren Göncü, Çin emlak piyasasının 2003 yılından itibaren hızlı bir fiyat artışına tanık olduğunu, fiyatların bir çok ülkede yüzde 300 civarında arttığını söyledi.

Göncü, "Örneğin Şangay'da 2003-2008 döneminde konut fiyatları ortalama yüzde 125 arttı. Konut yatırımlarının Çin'in Yıllık Büyüme Oranındaki (GSYH) payı 2000 yılında yüzde 2 iken, 2012 yılında bu oran yüzde 11'e çıktı. Emlak piyasasında yaklaşık on yıldır devam eden hızlı artış beraberinde önemli problemler getirmekle birlikte Çin ekonomisinin yumuşak karnı haline geldi" değerlendirmesinde bulundu.

2003 yılında eski Çin Başbakanı Wen Jiabao döneminde başlayan düşük faiz ve artan kredi desteklerinin emlak piyasasının çok hızlı büyümesine sebep olduğunu belirten Göncü, şöyle devam etti:

"Tabii emlak piyasasının bu kadar hızlı büyümesi sadece uygun faiz ve kredi ortamıyla açıklanamaz. Bu uygun ortama ilaveten bir diğer önemli faktör de Çin'deki eyalet yöneticilerinin merkezi hükümet tarafından değerlendirilirken kullanılan başarı kriteridir. Çin'deki bir eyalet yöneticisinin başarısı büyük ölçüde o eyaletin GSYH'sına göre belirlenmektedir. Büyümenin ana motorlarından biri olan inşaat sektörü de eyaletlerin yeni arazileri imara açmasına ihtiyaç duymaktadır.

Ayrıca eyalet bütçesinin en önemli gelir kaynağı arazi satışları olduğu için (bütçe gelirinin yüzde 50'den fazlası) arazi ve emlak fiyatlarının artması doğal olarak eyalet yöneticilerinin işine gelmektedir. Burada arazi satışından kasıt arazinin kullanım hakkının satışıdır. Çin'de özel mülkiyet olmadığı için şahıslar veya şirketler kullanım hakkını genelde 70 yıl süreyle satın almaktadır. Bu sistem arazi fiyatlarının artmasına ve bu arazilere inşa edilen konut veya ticari emlakların da fiyatının artmasına sebep olmaktadır."

-"Çin ekonomisinin görünmeyen mayını, eyaletlerin proje finansman borçları"

Bankacılık sisteminin devlet tarafından yönetilmesinin eyalet yöneticilerinin kendi bölgelerindeki emlak sektörü yatırımlarının ucuz finansmanını kolaylaştırdığını anlatan Göncü, "Aynı zamanda emlak projelerinin bir kısmı eyaletler tarafından devlet bankalarından alınan kredilerle finanse edilip, emlak yatırımcısına yükselen fiyatlardan satılmaktadır. Bunun sonucunda eyaletler yeni projelerin finansmanı için daha fazla borç kullanmaktadır ve en nihayetinde bu borçlar merkezi hükümet bütçesine yansıtılmadığından ekonomi için görünmeyen bir mayın haline gelmektedir. Örneğin, Çin'in Hubei eyaletinin borcunun yıllık mali gelirlerine oranı yaklaşık yüzde 181 civarındadır ki bu oran Fransa gibi yüksek borçlu olan ülkelerdeki borç-gelir oranlarına yakındır" diye konuştu.

Göncü, eyaletlerin borçlarının önemli bir kısmının emlak projelerinde kullanılan kaynakların oluşturduğunu, buradaki en büyük riskin emlak fiyatlarındaki olası bir hızlı düşüş olduğuna dikkati çekti.

Ahmet Göncü, şunları ifade etti:

"Olası hızlı bir fiyat düşüşü eyaletlerin aldıkları kredileri ödeyememelerine ve hatta daha düşük fiyatlardan ellerindeki emlak stoklarını çıkarmalarına sebep olabilir. Böyle bir durum elbette bankacılık sektörüne önemli bir batık kredi yükü getirir. Bunun olmaması için merkezi hükümet olabildiğince kontrollü bir şekilde emlak fiyatlarının kontrolünü sağlamaya çalışmaktadır.

Hu Jintao ve Wen Jiaobo liderliğindeki dönemde emlak fiyatları kontrol altına alınamamakla birlikte fiyat artışına sebep olan kısır döngü kırılamadı. Yeni lider Xi Jinping döneminde ise emlak piyasasındaki problemler gündemde yer almaya devam edecek. Özellikle eyalet yöneticilerinin değerlendirilmesinde sadece büyümenin kıstas alınmasına son verilmesi beklenmektedir."

Çin hükümetinin artan emlak fiyatlarının toplumda ve özellikle orta gelirli kesimde artan ölçüde hoşnutsuzluk yaratması üzerine 2010 yılında bir dizi soğutma önlemlerini devreye soktuğuna değinen Göncü, 2011 yılında da artarak devam eden emlak piyasasını soğutma tedbirlerinin hala yürürlükte olduğunu ve yeni önlemlerin de sürekli olarak gündemde tutulduğuna işaret etti.

Göncü, halen devam eden 2011 yılında devreye sokulan önlemlere ilişkin şu bilgileri aktardı:

"Uzun vadeli konut kredilerinde (mortgage) ön ödeme oranı yüzde 20'den yüzde 30'a çıkarıldı, ikinci evini alan kişiler içinse bu oran yüzde 50'den yüzde 60'a yükseltildi. Üçüncü evini almak isteyenler içinse konut kredisi imkanı kaldırıldı.

Shanghai ve Chongqing gibi büyük şehirlerdeki yeni emlaklara yüzde 0.4 ve yüzde 1.2 arasında değişen vergi getirildi. 2011 yılı başında Pekin yönetimi Pekin'de ev almak isteyenlere en az beş yıl Pekin'de ikamet etme koşulu getirdi. Ayrıca Pekin'de ikameti olan bir kişinin en fazla iki ev alma hakkı varken, Pekin'e göçmen olarak gelmiş olanlar için tek ev alabilme hakkı getirildi. Bütün bunlara ilaveten ilk evini alan Çinlilere uygulanan konut kredisi indirimi kaldırıldı."

"Çin emlak piyasasının soğuduğunu söylemek güç"

Kredi muslukları kısılırken Çin Merkez Bankasının 2011 yazında faiz artırımına giderek gösterge niteliğindeki yıllık faizleri yüzde 6.56 seviyesine çıkardığını hatırlatan Göncü, "Ancak şu anda Çin ekonomisinin önündeki engellerden birisi düşük büyüme ve emlak balonu arasında gidip gelme olasılığı. 2012 ve 2013 yılında büyümenin düşmeye devam etmesi Merkez Bankasının faizleri tekrar yüzde 6 seviyesine çekmesine ve önceden kısılan kredi musluklarının en azından bazı öncelikli sektörler için yeniden açılmasına sebep oldu" açıklamalarında bulundu.

Çin ekonomisinin 2011 yılından itibaren düzenli olarak yavaşlamakta olduğunu söyleyen Göncü, "Bu yavaşlama şu ana kadar yumuşak iniş seklinde gerçekleşti, fakat emlak piyasasının soğuduğunu söylemek güç. Emlak fiyatları hala birçok şehirde artmaya devam etmekte bu nedenle hükümet yeni tedbirleri uygulamaya koymaya hazırlanmakta. Bu tedbirlerin başarı şansı bizce, mevcut durumda gerekli ekonomik reformlar olmadan kısıtlı. Önümüzdeki günlerde Çin'de tartışılmaya devam eden konvertibilite ve finansal liberalizasyon gibi konular da emlak piyasasının geleceği açısından önem taşımaktadır" şeklinde konuştu. - İstanbul