"Abd ve Çin'de Balon Endişesi Yersiz"

SEMRA ORKAN - Xian Jiaotong Liverpool Üniversitesi Öğretim Üyesi Yrd. Doç. Dr. Ahmet Göncü, Çin emlak piyasasında balon olup olmadığının uzun süredir tartışıldığını ancak, teknik olarak balon var denemeyeceğini ve bunun yerine emlak fiyatı enflasyonu teriminin kullanılmasının daha doğru olacağını kaydetti.

AA muhabirine Çin emlak piyasasında oluştuğu iddia edilen balonla ilgili değerlendirmede bulunan Göncü, Çin ekonomisinde tasarruf oranlarının yüksek olduğunu, faiz ve kurların belli bir bant içerisinde merkez bankası tarafından belirlendiğini ifade ederek, bu nedenle Çinli tasarruf sahiplerinin yatırımlarını yönlendireceği enstrümanların son derece kısıtlı olduğunu, mevduat faizlerinin bile devlet tarafından belirlendiğini ve bankalar arasında mevduat çekmek için pek bir rekabet olmadığını söyledi.

Göncü, Çin'in yüksek büyümeyi teşvik etmek için uyguladığı bol likidite, düşük faiz ve yatırım politikaları sonucu ekonomide biriken tasarrufun sürekli olarak gittiği tek yatırım aracının emlak olageldiğini vurgulayarak, Çin emlak piyasasında balon olup olmadığının uzun süredir tartışıldığını ancak, teknik olarak balon var denemeyeceğini, bunun yerine emlak fiyatı enflasyonu teriminin kullanılması gerektiğini belirtti.

Hızlı şehirleşme ve altyapı yatırımları yapılırken doğal olarak yeni konut projeleri de yapıldığını anlatan Göncü, "Bunun kısa vadede değişmediğini Kasım ayı konut fiyat endeksindeki artışın tüm önlemlere karşın devam etmesinden görüyoruz. Kasım ayında Çin genelinde emlak fiyatlarındaki artış hızı yavaşlasa da bir önceki yılın Kasım ayına göre yüzde 10,99 arttı. Bu da kabaca hala para arzının yüzde 14-15'ler civarında büyümesinden kaynaklanıyor" ifadesini kullandı.

"Orta gelir grubunun gelir artışı emlak fiyatlarındaki artışın altında kalıyor"

Göncü, son 10 yılda para arzındaki büyümeyle emlak fiyatlarındaki artış oranına bakıldığında bu iki değişkenin kabaca aynı oranda arttığının görüldüğüne vurgu yaparak, şunları kaydetti:

"Bu da emlak yatırımının para arzındaki artışın direkt kanalize olduğu yatırım aracı olduğunu gösteriyor. Öte yandan arazi satışından gelen gelirlerin eyalet ve yerel yönetimlerin en büyük gelir kapısı olması da arazi fiyatlarının sürekli olarak artmasına yol açıyor. Emlak yatırımı enflasyon karşısında değerini korurken sürekli artan fiyatlar Çin hükümetini neden rahatsız ediyor? Bunun cevabı; gelir dağılımındaki adaletsizlik ve orta gelir grubundaki gelir artışının emlak fiyatlarındaki artışın altında kalması. Orta gelir grubundaki gelir artışı ekonomideki büyümeyle ve üretkenlik artışıyla gerçekleşirken emlak fiyatlarındaki artış ekonomiyi hızlı büyütmek için kullanılan likidite artışından kaynaklanıyor."

Göncü, bu durumun artık Çin ekonomisinin sadece yüksek likidite, yüksek yatırım düşük faiz ve kur politikasıyla büyümekte zorlandığını ve bu yolun sonuna gelindiğini gösterdiğini söyledi.

Çin ekonomi yönetiminin tam olarak yapmak istediğinin de likidite artışını kontrol ederken diğer reformlarla emlak fiyat artışını orta gelir grubundaki gelir artışı seviyelerine indirebilme olduğunu anlatan Göncü, "Tabii bunu başarmak söylendiği kadar kolay değil, bunun nedeniyse bu problemi çözmek için sadece finansal veya mali politikaların yeterli olmaması. Bir yandan bankacılık sistemi ve faizler liberalleştirilirken aynı zamanda eyalet yönetimlerinin mali yapılarının da düzenlenmesi ve gelirlerinin çeşitlendirilmesi gerekiyor" şeklinde konuştu.

Göncü, bunlar yapılırken para ve kredi arzının kontrol altında tutulmasının da gerektiğini ifade ederek, "Öte yandan yeni konut yatırımlarındaki olası düşüşe karşı devletin dar ve orta gelir grubu için konut arzını da arttırması gerekiyor. Bütün bunların Çin gibi büyük bir ülkede yapılmasıysa ayrı bir konu. Uzlaşılan konuysa Çin'deki konut fiyatlarındaki artışın artık sürdürülebilir bir seviye çekilmesi gerektiği" dedi.

"Fiyatlardaki artışın önemli bir sebebi arzın düşük olması"

Amerika'daki emlak sektörünü değerlendiren JP Morgan Chase Bankası Ekonomisti Mehmet Özhabeş de Amerika'da ev fiyatlarının 2012'nin başından bu yana hızlı bir şekilde arttığını ve yıllık artış oranının yüzde 13 gibi çift haneli rakamlara ulaştığını söyledi.

Özhabeş, bu oranların, konut balonunun oluştuğu 2003- 2004 yıllarındaki büyüme hızlarını anımsattığını belirterek, "Dolayısıyla yeni bir balon mu oluşuyor?' şekline endişeler var. Ancak bu endişeler yersiz" dedi.

Ev fiyatlarının 2006'da tepe yaptıktan sonra 2011 sonuna kadar yüzde 31'e düştüğünü anlatan Özhabeş, şunları kaydetti:

"Şu anki artış bu çok düşük seviyelerden başladı. Şimdi fiyatlar, halen 2006' ya göre yüzde 17 oranında aşağıda. Enflasyonu da göz önüne alırsak daha önceki tepe fiyatlardan oldukça uzaktayız. Fiyatlardaki artışın önemli bir sebebi arzın düşük olması. Satılmakta olan ikinci el evlerin sayısı 2006'da 4 milyona yakın iken, şu an 2 milyon seviyesinde. Arz düşük olunca fiyatlar da artıyor."

Özhabeş, arzın düşük olmasının bir diğer sebebinin ise bir çok ev sahibinin mortgage borcunun ev fiyatının üstünde kalması olduğuna vurgu yaparak, "Bu kişiler evlerini isteseler de satamıyor. Ancak, ev fiyatları arttıkça, bu durum tersine dönüyor ve bu kişiler evlerini satabilir duruma geliyor. Bu da arzın artmasına yardımcı oluyor. Arz arttıkça fiyatlardaki artış da yavaşlayacaktır" ifadesini kullandı.

Konut balonunun 2000'li yıllarda oluşmasının en büyük sebebinin mortgage kredisinin verilme standartlarının düşmesi olduğunu dile getiren Özhabeş, daha önce mortgage alamayan düşük kredili bir çok ailenin rahatlıkla mortgage temin edebilir hale gelmesi olduğunu söyledi.

Özhabeş, bunun da konuta olan talebi patlattığını ve balon oluşturduğunu belirterek, sözlerini şöyle tamamladı:

"Şimdi ise bankalar mortgage verme konusunda standartlarını oldukça yükseltmiş durumdalar ve gevşetme işaretlerini pek görmüyoruz. Bir çok düşük kredili aile mortgage temin edemiyor ve ev alamıyor. Dolayısıyla balon oluşma konusunda bir endişemiz yok. Ayrıca mortgage faizleri, Fed'in tahvil alımlarında azaltmaya başlama sinyali vermesinden sonra, Mayıs ve Haziran aylarında bir anda yüzde 1 oranında arttı. Bu da talepte azalmaya sebep oluyor. Son aylarda, ikinci el ev satışlarında düşme gördük bu da balon oluşmasını engelleyecektir. Fiyatlardaki artışın devam etmesini beklemekteyiz, ancak artışta yavaşlama olacaktır. Gelecek yıl fiyatların yüzde 3 artmasını bekliyoruz." - İstanbul