ABD'de Uzaktan Çalışma Modeli Ticari Gayrimenkul Sektörünü Etkiliyor

WASHINGTON/NEW DİLARA ZENGİN/SEVGİ CEREN GÖKKOYUN - Uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşmasıyla boşalan ofisler, ABD'de ticari gayrimenkullerin değerinin düşmesine neden olurken, sektördeki sorunlar, portföylerinde ticari gayrimenkul kredilerinin yoğunlukta olduğu bankalar için endişe kaynağı oluyor.

Uzaktan çalışma modeli, çalışanlar için iş-yaşam dengesinin iyileşmesi anlamına gelirken, boşalan ofisler, gayrimenkul sahipleri ve borçlandıkları bankalar üzerinde baskı oluşturuyor.

Moody's Analytics'in verilerine göre, ABD'de ulusal ofis boşluk oranı geçen yılın son çeyreğinde yüzde 19,6 ile rekor seviyeye yükseldi.

Ofislerin boşalmasıyla azalan talep mülk değerlerinin düşmesine neden olurken, yükselen enflasyon karşısında artan faiz oranları ofis binaları, restoranlar veya perakende satış mağazaları gibi alanlar olarak tanımlanabilecek ve ABD'de büyüklüğü yaklaşık 20 trilyon dolar olduğu tahmin edilen ticari gayrimenkul piyasanın zayıflamasına yol açtı.

Salgın sonrasında tam ya da kısmi zamanlı olarak ofislere dönüş başlasa bile artan faiz oranları, ticari gayrimenkul kredilerinin temerrüde düşme olasılığını yükseltti ve yeni projelere talebi azalttı.

Ticari gayrimenkul kredileri ortalama bir bankanın varlıklarının 4'te birinden fazlasını oluştururken, bazı bölgesel bankaların portföy dağılımlarında bu tür varlıkların yoğunlaşması dikkat çekiyor.

Bu durum, ticari gayrimenkul kredilerinin çoğunu elinde bulunduran bankalar için risk taşırken, yerel yönetimleri emlak vergisi gelirlerine bağlı olan ve emeklilik portföyleri gayrimenkul varlıklarını içeren sıradan insanları da etkileyebilecek bir sorun olarak öne çıkıyor.

Gelecek 2 yıl içinde 1 trilyon dolardan fazla ticari gayrimenkul kredisinin vadesinin dolacağı tahmin edildiğinde, sektörde olası bir krizin ABD'de bankacılık sektörü ve ekonominin geneline nasıl yansıyacağı endişe konusu oluyor.

NYCB'nin sürpriz zararı endişeleri yeniden alevlendirdi

Ocak ayı sonunda bilançosunu açıklayan New York Community Bank'ın (NYCB) yaşadığı sorunlar, dünya genelinde ticari gayrimenkullere ilişkin korkuları yeniden gündeme getirdi.

NYCB'nin kar beklentilerinin aksine sorunlu gayrimenkul kredileri kaynaklı zarar açıklaması ve temettü kesintisine gitmesi bankanın hisselerinde yüzde 55'in üzerinde düşüşe neden oldu.

Moody's, NYCB'nin uzun vadeli kredi notunu düşürerek daha fazla not indirimi için izlemede bırakırken, bankanın portföyünde ticari gayrimenkul kredilerindeki yoğunluğa işaret etti.

NYCB, geçen yıl iflas eden Signature Bank'ın varlıklarını satın almıştı. ABD Federal Mevduat Sigorta Kurumu (FDIC), Signature Bank'ın kredi portföyünün öncelikle ticari gayrimenkul ile ticari kredilerden oluştuğunu açıklamıştı.

ABD'deki ticari gayrimenkul portföyüne bağlı riski bulunan Japonya'daki Aozora Bank ve Almanya'daki Deutsche Pfandbriefbank gibi bankalar da olumsuz rüzgardan etkilendi.

Ticari gayrimenkul yatırımı 2012'den bu yana en düşük seviyesinde

ABD merkezli ticari gayrimenkul hizmeti ve yatırım şirketi CBRE'nin verileri, ABD'de ticari emlak piyasası yatırımlarında geçen yıl keskin bir düşüş yaşandığını ortaya koydu.

Buna göre, ABD'de ticari gayrimenkul yatırımları geçen yıl yüzde 52 azalışla 348 milyar dolara geriledi ve 2012'den bu yana görülen en düşük seviyesini kaydetti.

Geçen yıl yatırım hacminde New York 33 milyar dolarla lider pazar olurken, onu 30 milyar dolarlık yatırımla Los Angeles ve 18 milyar dolarla Dallas takip etti.

Boş ofis oranlarının artması bekleniyor

Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings de geçen yıl sonunda yayımladığı raporda, ticari gayrimenkul piyasasındaki kötüleşmenin 2024'te ofis mülkleri öncülüğünde artacağını bildirildi.

Ticari gayrimenkul kredilerindeki trendlerin 2025 yılına kadar kötüleşmeye devam etmesinin beklendiği aktarılan raporda, ofis mülklerinin yanı sıra perakende sektörü, otel ve endüstriyel mülklerde de zayıflama beklendiği ifade edildi.

Raporda, 2019'da yüzde 9,5 olan ulusal ofis boşluk oranının geçen yıl aralık itibarıyla yüzde 13,5'e yükseldiğinin altı çizilerek, bu oranın 2024'te yüzde 15,7, gelecek yıl da yüzde 16,6'ya yükselmesinin beklendiği aktarıldı.

San Francisco, Houston, Dallas, Chicago, Washington DC, Los Angeles ve New York gibi metropollerde ofis boşluk oranlarının ulusal ortalamaların üzerinde olduğuna dikkat çekilen raporda, bu şehirlerin çoğunda ortalama ofis fiyatlarının da düştüğü vurgulandı.

Yellen endişeli ama durumun yönetilebilir olduğu görüşünde

ABD Hazine Bakanı Janet Yellen, Finansal İstikrar Gözetim Konseyinin yıllık raporuna ilişkin ABD Kongresi'nde geçen hafta katıldığı oturumlarda ticari gayrimenkul piyasasındaki zayıflıkla ilgili endişelere değindi.

Konuyu kapsamlı bir şekilde incelediklerini belirten Yellen, riskleri anlamak için bankacılık denetçileriyle birlikte çalıştıklarını aktardı.

Yellen, yüksek faiz oranları ve Kovid-19 sonrası değişen çalışma modelleri sonucunda ofislerin boşalması nedeniyle ticari gayrimenkul sektörüne ilişkin endişelerinin bulunduğunu ancak durumun yönetilebilir olduğuna inandığını kaydetti.

Ticari gayrimenkul piyasasındaki zayıflık nedeniyle bankacılık sektöründe "stres ve kayıpların" olmasını beklediğini de aktaran Yellen, ancak bunun bankacılık sistemi açısından sistemik bir risk haline gelmeyeceğine inandığını ifade etti.

Yellen, "Büyük bankaların riski oldukça düşük ancak bu gelişmelerden olumsuz etkilenen daha küçük bankalar olabilir." değerlendirmesinde bulundu.

Powell, sorunun "yıllarca" sürebileceğine işaret etti

ABD Merkez Bankası Başkanı (Fed) Jerome Powell ise şubat ayı başında CBS televizyonuna verdiği röportajda, ticari gayrimenkul yatırımları kaynaklı bir bankacılık krizi olasılığının sorulması üzerine "Bunun pek olası olduğunu düşünmüyorum." yanıtını verdi.

Evden çalışmalar ve ticari gayrimenkullerdeki zayıflık nedeniyle kayıplar olacağına işaret eden Powell, "Büyük bankaların bilançolarına baktık ve bunun yönetilebilir bir sorun olduğunu gördük. Bu alanlarda risklerin yoğunlaştığı bazı küçük ve bölgesel bankalar var." ifadelerini kullandı.

Powell, bu durumun uzun zamandır farkında olduklarını, beklenen kayıpları aşmak için gerekli kaynaklarının ve planlarının bulunduğundan emin olmak için bankalarla çalıştıklarını belirterek, "Yıllarca üzerinde çalışacağımız bir sorun gibi geliyor. Bu oldukça büyük bir sorun." değerlendirmesinde bulundu.

"Ofis dışında emlak temelleri çok iyi durumda"

CBRE Küresel Başekonomisti Richard Barkham, AA muhabirine yaptığı açıklamada, ofis dışında emlak temellerinin çok iyi durumda olduğunu söyledi.

Bu durumu "ekonomideki yumuşak inişe" bağlayan Barkham, ancak yüksek faiz oranları ve bankaların kredi olanaklarını sıkılaştırmasının emlak işlemlerini 2014'teki seviyelere düşürdüğünü aktardı.

Barkham, "Yükselen faiz oranları, yatırım piyasasını yavaşlatan ana faktör. Ofis pazarı, insanların çalışma biçimindeki değişikliklerden, özellikle de işin ofisten ve evden çalışmaya bölündüğü hibrit çalışma şeklinden etkilendi." dedi.

"Kredileri karşılayamayan ofislerin sayısı artıyor"

Richard Barkham, bu konuda bankalara yönelik risklerin sorulması üzerine, genelleme yapmamaya dikkat edilmesi gerektiğini, sorunların çoğunun bölgesel bankalarda olduğunu ve büyük bankalar ile sistemik açıdan önemli finansal kuruluşların iyi konumlandığını söyledi.

Sorunların gayrimenkul değerlerindeki, özellikle de ofis değerlerindeki büyük düşüşleri içerdiğini dile getiren Barkham, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Dolayısıyla birçok kredinin değeri, ipotek edilen varlıklardan artık daha yüksek. Çoğunlukla binalar kredileri ödemek için yeterli gelir üretiyor anca kredileri karşılayamayan ofislerin sayısı artıyor ve bu yıl vadesi dolacak bir kredi dalgası var. Bu nedenle bankaların varlıkları haczetmesi, ardından düşük fiyatlarla elden çıkarması ve zarar yazması gerekecek. Bazı bankalar batacak. Sorun bankacılık sistemini çökertecek kadar büyük değil ancak gayrimenkul satışlarının yeniden ivme kazanmasını zorlaştıracak."

Barkham, bankaların devlet tahvillerinin değerinin düşmesiyle de sorunu olduğuna işaret ederek, bankacılık sektörünün sorunlarını çözmenin yıllar alabileceğini kaydetti.

Teorik olarak düşen değerlerin işletmelerin ve tüketicilerin krediye erişemeyeceği bir kredi sıkışıklığına yol açabileceğini vurgulayan Barkham, ancak şu anki durumun o kadar da kötü olmadığını anlattı.