Çin'de konut krizi nasıl başladı, küresel etkileri ne olabilir?

Çin'de pek çok insan ipotekli borçlanma yoluyla ülkenin en büyük inşaat şirketlerinden ön satışla, henüz inşa edilmemiş konutlar satın aldı. Bu şirketlerin yaşadığı borç krizi dünya ekonomisi açısından da kaygı yaratıyor.

"Bunu düşündüğümde ağlıyorum. Çok zor. Oğlum ve kendim için üzülüyorum."

Guo Tianran (gerçek adı değil) ve eşi 2021 yılında Çin'in en büyük inşaat şirketlerinden biri olan Evergrande'den henüz inşa edilmemiş bir binadan ön satışla bir daire satın almıştı.

Toplam borçlarının 300 milyar dolardan fazla olduğu tahmin edilen emlak devi Evergrande, Ağustos ayında ABD'de iflas koruma başvurusu yaptı.

Emlak devinin 2021 yılında borçlarını ödeyemediği ilk duyulduğunda, şirketin 1,5 milyona yakın tamamlanmamış dairesi olduğu tahmin ediliyordu.

Ancak bunların birçoğu Guo gibi insanlara çoktan satılmıştı.

Çin'in orta kesimindeki Henan eyaletindeki evinden BBC'ye konuşan Guo, "Oğlumuza yardım etmek, üniversiteden mezun olduktan sonra ona hayata başlarken bir yer vermek istedik" diyor.

60'lı yaşlarına yaklaşan Guo ve eşi, peşinat olarak 30 bin dolardan fazla para bulmak zorunda kalmışlar. Şimdi de aylık 811 dolarlık ipotek ödemeleri yapıyorlar.

Sonunda bitmiş bir daireye sahip olmayı da bekliyorlardı.

Bazı alıcılar yardım istemek için TikTok'un Çin versiyonu olan Douyin'e ya da Weibo'ya başvurdu.

Bir adam bir videoda, bitmemiş dairesine taşınamadığı için üç işte çalışmak zorunda kaldığını ve ipoteği ödemekte zorlandı zorunda olduğunu ve kira ödemeye devam etmek zorunda olduğunu söylüyor.

2021 yılında Evergrande'nin güneydeki Şenzhen kentinde bulunan genel merkezinin önünde protestolar düzenlenmişti.

Yakın zamanda da bir protestoda, hoşnutsuz alıcılar "İnşaat durursa, taksit ödemeleri de durur" sloganları atılıyordu.

Guo'yu hayal kırıklığına uğratan ve öfkelendiren şey, dairenin teslim edilip edilmeyeceği konusunda hiçbir fikrinin olmaması.

Guo, yeni dairesinin anahtarlarını Aralık 2023'te alacağının söylendiğini belirtiyor.

"Ana iskeletin inşa edildiğini gördük ve aniden Evergrande'nin yıkılmakta olduğunu duyduk. Sonra inşaat geçen yıl durdu."

Evergrande krizi nasıl başladı?

Çin'in emlak sektörü yıllardır bankalardan borç alarak, tahvil satışı ve alıcılara ön satışla yeni evler satarak yeni projeler için fon topladı.

Bu iş modeli pek çok ülkede uzun süredir uygulanıyor ancak Çin'deki müteahhitler aşırı borçlanıyor.

Kredi piyasası analiz şirketi CreditSights'ın Asya-Pasifik Araştırma Müdürü Sandra Chow, "Birçoğu çok agresifleşti" diyor ve ekliyor:

"Bir yandan denizaşırı yatırımcılar için tahvil satıyor ve elde ettikleri parayı daha fazla arazi satın almak ve işlerini büyütmek için kullanıyorlar.

"İçeride ise finansman sağlayan ön satışlara çok bağımlı hale geldiler. Daha az insan bu şekilde ev satın alır hale gelince gelirler düşmeye ve her şey çözülmeye başladı."

Varlık yönetimi şirketi Natixis'in baş Asya ekonomisti Alicia Garcia-Herrero da sektörde yapısal sorunlara dikkat çekiyor.

"Her şey müteahhitler için çok kolay tasarlandı. Çin emlak sektörü sayesinde kolay büyümeye alıştı. Ülkenin ekonomik büyümesinin üçte biri emlak sektöründen geliyordu. Bu da istihdam ve zenginlik yaratıyordu."

Chow bunu "bir tür tavuk ve yumurta ilişkisi" olarak tanımlıyor:

"Örneğin, bir bina yapımı için gereken çelik ve çimento miktarını, daha sonra insanların dairelere taşınırken aldığı beyaz eşya, mobilya vb. taleplerini düşünürseniz, emlak sektörü dolaylı olarak Çin ekonomisinin, özellikle de imalat sanayinin büyük bir itici gücü olmuştur."

Garcia-Herrero'ya göre bu göreceli önem bir sorun teşkil ediyor:

"Çin'de üç sektörün GSYH'ye eşit katkısı var: Altyapı, imalat ve gayrimenkul.

"ABD borsası Çin borsasından çok daha büyük. Ama Çin'de borsaya kayıtlı varlıkların yüzde 20'si gayrimenkulle ilgili. ABD'de bu oran sadece yüzde 5. Çin'de bu sektörün şişirilmiş olduğu çok açık."

Çin'de Evergrande'nin ardından bir başka emlak devi Country Garden'ın borç sorunları da bu yıl ortaya çıktı. Yılın ilk 6 ayı için 6,7 milyar dolarlık rekor zarar bildiren şirketin henüz tamamlanmamış bir milyon konutu olduğu tahmin ediliyor.

Henan'dan 31 yaşındaki Zhang Ming, Mart ayında evleneceği için "Country Garden'dan neredeyse bir daire satın alacaktım. Ailemin evi Country Garden tarafından yapılmıştı; çok etkilendik ve Ağustos ayında iyi bir indirim alabileceğimiz söylendi."

Birçok kültürde olduğu gibi Çin'de de ev sahibi olmak, evlilik için çok önemli bir ön koşul olarak kabul ediliyor.

Ancak Country Garden'ın temerrüde düşmek üzere olduğu, yani borç geri ödemesini yapamadığı haberini duyunca fikrini değiştirmiş.

Emlak krizi, çok sayıda potansiyel alıcının emlak yatırımına güvenini büyük ölçüde azalttı.

"Ailemin kuşağı 20 yıl boyunca Çin'in konut piyasasının sadece yükseldiğini gördü. Bugünlerde etrafımdaki herkes konut fiyatlarının düşmesinden endişe ediyor."

Çin emlak şirketlerinin krizi dünyayı etkiler mi?

Resmi rakamlar emlak fiyatlarının son yıllarda çok az düştüğünü gösterse de, sahadaki veriler düşüşün daha önemli olduğunu gösteriyor.

Garcia-Herrero, "Çin'de hane halklarının serveti yaklaşık yüzde 80 oranında gayrimenkulde yoğunlaşmış durumda. Fiyatların yüzde 20 düştüğünü gördüğünüzde, bu sadece kağıt üzerinde olsa bile, finansal servetinizin aniden azaldığını hissederseniz tüketim yapmazsınız" diyor.

Garcia-Herrero, gayrimenkule olan güven azaldıkça ekonomik çıktının da düşeceğini öngörüyor.

Veriler Temmuz ayında ihracatın bir önceki yıla kıyasla yüzde 14,5, ithalatın ise yüzde 12,4 oranında düştüğünü gösteriyor.

Çin'de gençler arasındaki işsizlik oranı Mayıs ayında yüzde 20'yi aştı.

Tüm bunlar, ülkenin ekonomik büyümesinin bu yıl daha da yavaşlayabileceği ve bunun geniş çaplı etkileri olacağı yönündeki kaygıları artırdı.

ABD Merkez Bankası'nın 2019 yılında yaptığı bir araştırmaya göre, ekonomistler Çin'in GSYH'sinde yüzde 8,5'lik bir düşüşün gelişmiş ekonomilerde yüzde 3,25'lik, gelişmekte olan ekonomilerde ise yaklaşık yüzde 6'lık bir düşüşe yol açacağını tahmin ediyor.

Uzmanlar yakın zamanda Çin'in 2023 büyüme tahminini yüzde 4,5'e düşürdü.

Chow, "'Yeni bir Lehman Brothers anı mı?' sorusuyla karşı karşıyayız" diyor.

2008 yılında ABD'nin en büyük yatırım bankalarından biri olan Lehman Brothers, ipoteklerle ilgili ödenemeyen borçlar nedeniyle iflas başvurusunda bulunmuş ve bu da büyük bir küresel durgunluğa katkıda bulunmuştu.

Ancak Chow, "Çin hükümetinin yapısı ve işlerin yürütülme şekli göz önüne alındığında", Çin hükümetinin ABD'ye kıyasla daha fazla harekete geçebileceğini düşünüyor:

"Hükümetin bir süredir emlak sektörünü küçültmeyi amaçladığını unutmayın. Politika belirleyiciler, bazı müteahhitlerin çok agresif davrandıklarını ve çok fazla borçlandıklarını fark ettiler."

Çin Devlet Başkanı Şi Cinping 2019'dan bu yana "Konut yaşamak içindir, spekülasyon için değil" sloganını tekrarlıyor.

Garcia-Herrero, Çin küresel malların üçte birini ihraç ettiği için emlak balonunun patlamasının olumlu bir yanını bile görüyor. "Çin'de düşen fiyatlar, enflasyonla mücadele eden bir dünyada enflasyonu dizginliyor olabilir" diyor ama uyarısını da ekliyor:

"Ancak Country Garden ile işler berbat olur, büyük bir bankanın batar, kimse herhangi bir karar almaz ve güven kaybı büyük bir finansal krize dönüşürse, bu küresel ekonomi için kesinlikle korkunç olur."

Guo Tianran ve pek çok Evergrande alıcısı boş durmuyor:

"Her biri yaklaşık 500 kişiden oluşan üç WeChat grubu kurduk. Hükümete gitmek için örgütlendik. Bu kadar kalabalık olduğumuz için bunu görmezden gelmeleri mümkün değil.

"Emeklilik paramın bir kısmını peşinat için kullandım. Önümüzdeki 30 yıl boyunca ipotek ödeyeceğiz. Sonunda hiçbir şeyimiz kalmasın istemiyoruz."

Guo BBC'ye, yerel yetkililer tarafından medyaya konuşmaması konusunda uyarıldığını ve inşaat çalışmalarının devam edeceğinin söylendiğini anlatıyor.

Grubun birkaç üyesi her gün kontrol için inşaat alanına gidiyor ancak şimdiye dek etrafta sadece "birkaç işçi" görmüşler:

"Bazılarımız ipotek ödemelerini durdurdu ve eğer banka çok zorlarsa, bankada uyuyacaklar."